Índice
- Secção III - Direitos e encargos
Secção III - Direitos e
encargos dos condóminos
Artigo 1420.º - Direitos dos
condóminos
1- Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe
pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2- O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser
alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como
meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua
conservação ou fruição.
Artigo 1421.° - Partes comuns do prédio
1- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras
e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
* b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao
uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem
comum a dois ou mais condóminos;
* d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
*d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de
um dos condóminos.
3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um um mais
condóminos certas zonas das partes comuns.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
Artigo 1422.° - Limitações ao exercício dos direitos
1- Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo
geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto
às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos
comproprietários de coisas imóveis.
2- É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a
segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
*d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido
proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação
da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3- * As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo
estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver
prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria
representativa de dois terços do valor total do prédio.
4- * Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de
cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização
da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de
dois terços do valor total do prédio.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 1 346.º e 1347.° (Actividades incómodas ou prejudiciais aos
vizinhos), art.º 1360.° (Distâncias entre construções) e 1406.° (Uso
de coisa comum), todos do Código Civil;
V. art.º 1.º (Deliberações da assembleia de condóminos) do
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10;
Artigo 1422.º- A - Junção e divisão de fracções autónomas
1- Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa
só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas
sejam contíguas.
2- Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das
fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a
arrecadações e garagens.
3- Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções
autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia
de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4- Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos
que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral
constante de escritura pública, introduzir a correspondente
alteração no título constitutivo.
5- A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser
comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
*preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 1.º (Deliberações da assembleia de condóminos) e art.º 2.º
(Documentos e notificações relativas ao condomínio) do Decreto-Lei
n.º 268/94 de 25.10;
Artigo 1423.° - Direitos de preferência e de divisão
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de
fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à
conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento
de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em
proporção do valor das suas fracções.
2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de
interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de
condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em
partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que
devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam
a sua imputação.
3- * As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às
partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos
condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas
fracções por eles possam ser servidas.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. artº.s 1.º, nº. 2 e 3 (Deliberações da assembleia de condóminos),
4.º ( Fundo comum de reserva) e 6.º (Dívidas por encargos do
condomínio) todos do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Artigo 1425.° - Inovações
1- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da
maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços
do valor total do prédio.
2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações
capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos
condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1426.° - Encargos com as inovações
1- As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos
termos fixados pelo artigo 1424.°
2- * Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados
a concorrer para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos
a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for
judicialmente havida como fundada.
3- Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham
natureza voluntária ou não sejam proporcionadas à importância do
edifício.
4- O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o
tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da
quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
*Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
Artigo 1427.° - Reparações indispensáveis e urgentes
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do
edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do
administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
V. art.º 7.º ( falta ou impedimento do administrador) do Decreto-Lei
n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Artigo 1428.° - Destruição do edifício
1- No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente,
pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o
direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que
a assembleia vier a designar.
2- Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia
deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital
investido no edifício, a reconstrução deste.
3- Os condóminos que não queiram participar nas despesas da
reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros
condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado
judicialmente.
4- É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a
quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429.° - Seguro obrigatório
1- * É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício,
quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes
comuns.
2- * O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador
deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito
dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado
em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o
respectivo prémio.
*Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 5.º (Actualização do Seguro) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25 de Outubro;
*Artigo 1429.°-A - Regulamento do condomínio
1- Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título
constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio
disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2- Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.° 2 do artigo 1418.°,
a. feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao
administrador, se aquela o não houver elaborado.
*Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 8.º (Publicitação das regras de segurança) e 9.º (Dever de
informação a terceiros) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
